REITs市场强劲上涨后的风险提示与投资策略

近期REITs市场强势上涨，中证REITs指数短时间内涨幅超过6.6%。然而，伴随市场行情迅速升温，投资风险也日益受到关注。多家REITs产品发布公告，提醒投资者注意二级市场价格波动、流动性风险及估值风险。

业内人士指出，投资者不应盲目追高，应重点关注REITs底层资产的质量和现金流状况。长期来看，REITs的投资价值取决于其稳定的现金流和运营表现，基本面分析至关重要。部分REITs产品公告也强调了二级市场价格波动对投资者实际净现金流分派率的影响，提醒投资者理性投资。

REITs打新策略也备受关注，但业内人士提示其存在配售比例风险、流动性风险和破发风险。投资者需谨慎选择，并仔细研究项目基本面和市场环境。

当前REITs市场整体价格处于相对较高水平，投资者不宜盲目追高。部分专家认为，投资者往往只关注价格波动，忽略了底层资产质量和现金流等基本面因素。REITs兼具股票和债券的双重属性，不应简单类比国债进行炒作。

长期来看，公募REITs投资应回归产品属性和底层资产。由于产品期限长、现金流稳定、分红水平较高，REITs更适合长期配置，不适宜短期炒作。未来市场情绪将趋于理性，资产价格将回归资产运营和基本面。

市场机会正由“水位普涨”转向“结构淘金”，投资者需对底层资产现金流和管理人运营能力进行更精细化的审视。建议关注经济基本面修复和2024年度业绩兑现情况，并对不同行业的关键指标进行差异化分析。例如，关注能源、保障房和交通板块的投资机会，以及运营能力强、符合大众消费逻辑的消费类REITs、经营企稳的物流项目等。此外，建议采取哑铃策略，关注净值折价率较高的资产（如交通、仓储物流、产业园类），并关注保障房、生态环保类对经济周期敏感度低的品种，以获得长期稳定的派息回报。同时，也应关注一级市场新项目打新的机会。