楼市巨变！政府“钞能力”救场，房企上演“生死时速”

政策助力“稳楼市”，房企积极参与存量收储

政策加码：盘活存量，地方政府获更大自主权

在“稳楼市”的政策基调下，房地产市场正迎来新的变革。继3月5日政府工作报告明确提出“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房”后，3月11日，自然资源部、财政部也发布通知，强调运用地方政府专项债券支持土地储备，并赋予城市政府在收购主体、价格和用途方面更大的自主权。这一系列举措，旨在加速盘活存量资产，促进房地产市场的健康发展。

市场趋势：收储成为楼市调控重点

“收储”正成为2025年楼市调控的关键一环。政府工作报告中，不仅明确了盘活存量资产的目标，还计划安排地方政府专项债券4.4万亿元，用于投资建设、土地收储、收购存量商品房等多项用途。自然资源部和财政部的通知，也要求各地优先将处置存量闲置土地纳入土地储备计划，并对专项债券资金的使用进行严格管理，确保专款专用。

事实上，消化存量和优化增量已成为楼市调控的重要抓手。早在2024年“5·17会议”上，央行就提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方政府收购已建成未出售的商品房。年末的中央经济工作会议也强调“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，旨在调整楼市供需结构。

专家解读：政策突破意义重大，加速去库存

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，政府工作报告在推进收购存量商品房方面“给予城市政府更大自主权”，是一项重大突破。他指出，过去房屋收储进展缓慢，主要受制于收购主体、用途和价格等方面的限制。而此次明确地方政府在这些方面拥有自主权，意味着2025年存量房收购将加速，这对于解决库存去化、稳定房屋价格、进而稳定市场预期具有重要意义。镜鉴咨询创始人张宏伟也表示，如果后续存量商品房及存量土地收储两项政策能够大范围落地，将有效减轻房企压力，助力楼市去库存。

房企动态：合肥城建“打包”出售，华发股份斥巨资入场

合肥模式：国资平台收购，助力房企回笼资金

尽管各地城市政府商品房收储“自主权”有待进一步扩大，但在央行设立3000亿元保障性住房再贷款的背景下，“国家队”收购已建成未出售商品房、用作配售型或配租型保障性住房的案例逐渐增多。其中，部分房企楼盘得以“打包”出售，加快了销售速度和现金回笼。

2024年11月，合肥城建以超过33亿元的总价“打包”出售2318套商品房，由国资平台收购用作人才租赁房。根据合肥城建的公告，集团旗下三大项目公司——新站区琥珀菁华里、瑶海区琥珀东樾里、长丰县尚阳里项目，分别与合肥安居控股集团旗下的合美租赁、宾享家租赁、承悦租赁公司签订了《商品房买卖合同》，总金额达33.32亿元。

值得注意的是，此次收购价格与市场价相比略有折扣。公告显示，菁华里项目的交易均价为14866元/平方米，东樾里项目为18340元/平方米，尚阳里项目为9419元/平方米。而根据房天下等中介信息，这些项目在2022年至2023年间的市场参考均价分别为15000元/平方米、18734元/平方米和11000元/平方米。据此测算，此次合肥市安居控股集团的收储行为，折价幅度约为“85折”至“99折”之间。

合肥城建方面表示，若合同顺利履行，将加快公司房产销售速度，对公司现金流以及经营业绩产生积极影响。

华发行动：珠海国资背景，积极收储商品房

除了作为资产出售方获得现金回笼，还有千亿级房企作为收购方直接下场收储，背靠珠海国资的华发股份便是其中的佼佼者。

2024年8月，华发股份拿下母公司“大单”。根据公告，华发股份拟与华发集团或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过120亿元。至于价格确定方式，将根据具有相应资质的资产评估公司出具的资产评估报告，确定最终交易价格并签订正式合同。

华发股份表示，此次收购存量商品房能够实现多方面的目标，包括去化市场存量、承担公共职能等。企业公告介绍，此次交易对公司存量资产盘活、销售和现金流增长具有积极影响，符合公司的发展战略以及全体股东的利益。

地方实践：广东发行专项债，越秀地产成土地收储“大户”

广东先行：发行专项债券，用于回收闲置土地

自2024年下半年以来，部分城市已开始探索闲置土地收储与盘活的新路径。目前各地土地收储对象以央国企参与居多，如中国金茂、越秀地产、万科、华润置地等开始密集落地。

广东省率先发行专项债券资金用于回收闲置存量土地。根据中指研究院的监测，广东各地公示的第一批拟回收土地项目中，约70%的地块拟收储价格与此前成交价的比值在0.8-1.0之间。

越秀案例：土地收储与再开发的创新模式

截至2024年3月14日，越秀地产是获得收储规模最高的房企。在首创“地票”退地模式的广州，自2024年8月底以来，广州收回越秀地产多宗地块，合计“退回”越秀地产135亿元资金，其中120亿元通过票据形式支付，票据可用来购买当地新出让地块。

根据越秀地产的公告，2024年8月，广州市土地开发中心向越秀收回广龙地块的三幅土地，代价为70亿元；9月，广州市土地开发中心及番禺区土地开发中心向越秀收储暨南大学北侧地块二土地的土地使用权，代价约50.03亿元。补偿方式为土地开发中心提供等值的应付票据，应付票据可用于购买广州市(区)本级土地。

越秀地产也是存量土地盘活的代表。2024年12月，越秀地产以底价20.23亿元摘得广州大干围地块。在此之前的一个多月，大干围地块本是广州市土地开发中心对越秀地产完成收储的标的，收储代价约15.29亿元，并对越秀予以现金形式补偿。此次土地“回炉”后再被越秀地产购入囊中，较之前收储价格上涨5亿元。与此同时，新地块进行了规划调整，规划用途从零售商业、商务金融以及批发市场变为居住用地，容积率从8.03/7.38调整为4.2。

多元模式：万科等房企参与，助力城市更新

除了越秀地产，时隔四年在广州拿地的万科，也是当地政府收储的“大户”。2024年12月，万科以28.8亿元总价摘得的广州南站商务区3宗地块，曾经本就为万科持有，后续因轨道交通建设等客观原因导致部分留用地块不具备开发条件，于2023年底被政府收储并调整规划，提升住宅占比面积，并于近期重新挂牌出让。前期作为土地整备方的万科拿下该地块并无悬念。

展望：收储模式多元化，助力楼市结构调整加速

伴随“稳住楼市”首次写入政府工作报告、各地城市政府收储获得更大自主权，未来收储模式有望更加多元，收储资金也将更加丰富，助推楼市供需结构调整提速。

整体来看，通过政府主导或支持，国企、央企以及部分资金实力雄厚的房企积极参与存量土地和商品房的收储，不仅可以缓解房企的资金压力，加速库存去化，也有助于优化城市土地利用结构，增加保障性住房供应，从而促进房地产市场的平稳健康发展。未来，随着政策的进一步完善和市场机制的不断健全，收储模式将更加成熟，在“稳楼市”中发挥更大的作用。